Immobilier en 2025 : faut-il saisir l’opportunité du recul des taux ?

Mais si le marché immobilier montre des signes de reprise, cette amélioration reste fragile. L’investissement immobilier doit plus que jamais s’inscrire dans une stratégie patrimoniale globale.

Le réveil d’un marché immobilier sous perfusion

Après deux années de léthargie, le marché immobilier français sort progressivement de sa torpeur. Les chiffres ne mentent pas : selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, le taux moyen des crédits immobiliers s’établit à 3,07 % en avril 2025, contre 4,2 % en décembre 2023. Cette chute spectaculaire redessine les contours du possible pour des millions de Français. La tendance s’est accélérée avec la baisse de 0,25 point des taux directeurs de la BCE annoncée le 6 juin 2025, dans la continuité du cycle de baisse entamé en 2024.

Les emprunteurs aux profils solides peuvent aujourd’hui accéder à des conditions particulièrement avantageuses : 2,7 % sur 15 ans, 2,85 % sur 20 ans et 2,9 % sur 25 ans selon Meilleurtaux. Cette amélioration produit déjà ses premiers effets concrets. La production de crédits immobiliers a bondi de près de 20 % entre janvier et mars 2025, d’après les données de la Banque de France. Les courtiers comme Pretto et CAFPI confirment cette dynamique : les demandes de financement immobilier repartent, les primo-accédants reviennent sur le marché, et les délais de vente se raccourcissent enfin.

Mais cette reprise reste géographiquement concentrée dans les grandes métropoles et zones tendues. Le marché reste contraint par le manque d’offre dans le neuf, les nouvelles règles de rénovation énergétique dans l’ancien, et des critères d’octroi de crédit immobilier toujours exigeants.

Entre opportunité et piège, décrypter les signaux contradictoires

Si les taux immobiliers baissent, les prix de l’immobilier restent globalement stables, voire en légère hausse, selon les notaires. Le gain de pouvoir d’achat immobilier lié à la baisse des taux est en partie absorbé par cette inertie des prix. Plus préoccupant encore, les coûts de rénovation énergétique explosent. Avec les logements classés G interdits à la location depuis janvier 2025, et les F à partir de 2028, un studio mal classé peut nécessiter 15 000 à 25 000 euros de travaux, ce qui alourdit considérablement le coût global d’un investissement locatif.

Le prêt à taux zéro (PTZ) élargi depuis avril 2025 est un soutien bienvenu pour les primo-accédants dans le neuf, mais il ne résout pas la contrainte principale : l’apport personnel exigé reste souvent supérieur à 15 % du prix d’achat, selon l’ACPR et la Banque de France. Les banques continuent de scruter de près le reste à vivre et la stabilité financière des emprunteurs.

Cette situation crée un marché immobilier à deux vitesses, où seuls les ménages aisés ou très bien préparés peuvent réellement profiter de la baisse des taux. Les classes moyennes, pourtant les plus concernées, peinent encore à accéder à la propriété.

Au-delà des taux, repenser sa stratégie patrimoniale

Acheter simplement parce que les taux immobiliers sont bas est une erreur stratégique. Un taux attractif n’est qu’un paramètre parmi d’autres dans une décision patrimoniale. Il faut considérer l’utilité réelle du bien, son coût total (y compris frais de notaire, charges, travaux), la fiscalité locative, et la stratégie de sortie.

Prenons un exemple concret : un studio à Paris acheté 200 000 euros et loué 800 euros par mois génère un rendement brut de 4,8 %. Après charges, fiscalité et vacance locative, le rendement net tombe souvent sous les 3 %. À comparer avec un fonds obligataire offrant 4,5 % brut ou net selon le cadre fiscal, l’écart devient significatif.

L’immobilier locatif conserve ses atouts (effet de levier, protection contre l’inflation, transmission), mais il doit être comparé à d’autres placements : fonds obligataires sécurisés, unités de compte dynamiques, SCPI, FCPR.

L’achat de la résidence principale, lui, relève d’une logique différente, mêlant projet de vie et optimisation patrimoniale : SCI familiale, donation anticipée, démembrement sont autant de leviers à activer.

Le recul des taux immobiliers en 2025 ouvre des opportunités, mais ne justifie pas un achat précipité. La clé réside dans une stratégie patrimoniale personnalisée, adaptée aux objectifs et contraintes de chacun. L’immobilier ne s’achète pas sur un taux, mais sur une vision.